Autorizația de construire în 2026: cei 5 pași, de la certificat de urbanism la depunere

Autorizația de construire nu se obține printr-o singură cerere depusă la primărie, ci la capătul unui parcurs cu mai mulți pași, fiecare cu rolul lui. Mai jos explicăm, pe înțelesul oricui, cei cinci pași standard prin care se ajunge de la o idee și un teren la o autorizație de construire (AC) valabilă.

De ce un parcurs, și nu o simplă cerere

Mulți proprietari pornesc cu întrebarea „cât durează să scot autorizația?", presupunând că e o formalitate. În realitate, autorizația este actul final care confirmă că proiectul respectă reglementările de urbanism și pe cele tehnice. Înainte de ea trebuie să existe informația despre ce ai voie să construiești, studiile care descriu terenul, proiectul propriu-zis și o serie de avize. Înțelegerea acestor pași de la început îți dă control asupra calendarului și a bugetului.

Pasul 1 — Certificatul de urbanism (CU)

Primul pas este certificatul de urbanism, eliberat de primărie (sau de consiliul județean, după caz). Este un act de informare, nu de autorizare: nu îți dă dreptul să construiești, dar îți spune ce poți construi pe terenul respectiv. Din certificatul de urbanism afli:

• regimul juridic (cui aparține terenul, eventuale servituți sau restricții);
• regimul economic (destinația terenului, încadrarea funcțională);
• regimul tehnic — aici sunt informațiile esențiale pentru proiectare: indicatorii POT (procentul de ocupare a terenului) și CUT (coeficientul de utilizare a terenului), regimul de înălțime admis, retragerile față de limitele de proprietate și aliniament;
• lista avizelor și acordurilor pe care va trebui să le obții pentru autorizație.

Tocmai pentru că îți spune ce ai voie să construiești și ce avize ți se vor cere, certificatul de urbanism este reperul după care se proiectează tot restul. Detalii despre conținutul și obținerea lui am descris pe larg într-un articol dedicat.

Pasul 2 — Studiile de teren

Pentru ca proiectul să fie corect și sigur, terenul trebuie cunoscut. De regulă sunt necesare două studii:

• ridicarea topografică — măsurarea exactă a terenului (cote, limite, vecinătăți), pe baza căreia se poziționează corect construcția;
• studiul geotehnic — analiza solului prin foraje/sondaje, care stabilește capacitatea portantă, nivelul apei subterane și soluția de fundare potrivită.

Aceste studii nu sunt o formalitate: ele influențează direct soluția structurală și costul fundațiilor. O construcție proiectată fără date geotehnice reale este un risc tehnic și financiar.

Pasul 3 — Proiectul pentru autorizare (DTAC)

Pe baza certificatului de urbanism și a studiilor de teren se întocmește DTAC — Documentația Tehnică pentru Autorizarea executării lucrărilor de Construire. Este documentația pe baza căreia primăria emite autorizația.

DTAC se elaborează de o echipă: arhitectul coordonează și semnează partea de arhitectură, iar inginerii de specialitate tratează rezistența (structura) și instalațiile. Documentația conține piesele scrise și desenate care demonstrează că proiectul respectă indicatorii din certificatul de urbanism (POT, CUT, înălțime, retrageri) și normele tehnice în vigoare. Nivelul de detaliu este cel necesar pentru autorizare — proiectul pentru execuția propriu-zisă (PTh și DDE) se dezvoltă ulterior, după obținerea autorizației.

Pasul 4 — Avizele și acordurile

Certificatul de urbanism enumeră avizele și acordurile necesare, iar acestea se obțin de la instituțiile de resort. Lista variază în funcție de tipul și amplasamentul construcției, dar în general poate include:

• securitatea la incendiu (ISU), pentru anumite categorii de clădiri;
• avizul de sănătate publică (DSP);
• avizul de mediu, după caz;
• avizele de utilități — alimentare cu apă și canalizare, energie electrică, gaze naturale;
• alte avize specifice (de exemplu pentru zone protejate sau monumente istorice).

Obținerea avizelor este, de obicei, etapa cu cea mai puțin previzibilă durată, fiindcă depinde de mai multe instituții, fiecare cu termenele ei. De aceea merită demarată din timp și urmărită atent.

Pasul 5 — Depunerea dosarului și emiterea autorizației

Cu proiectul DTAC complet și avizele obținute, se depune dosarul la primărie pentru emiterea autorizației de construire. Autoritatea verifică documentația și, dacă totul este în regulă, emite AC. Din acest moment lucrările pot începe, cu respectarea condițiilor din autorizație (și după anunțarea începerii lucrărilor, acolo unde este cerută).

Cât durează, în mare

Termenele depind de complexitatea proiectului, de localitate și mai ales de avize. Următoarea estimare este orientativă — verificați întotdeauna situația concretă la primăria locală:

Etapele se pot suprapune parțial (de exemplu, proiectarea poate avansa în paralel cu obținerea unor avize), iar un proiect simplu poate fi mai rapid, în timp ce unul complex sau pe un amplasament sensibil poate dura mai mult.

Rolul biroului de arhitectură

Deși pașii sunt aparent administrativi, ei sunt strâns legați de soluția de proiectare. Un birou de arhitectură coordonează întreg parcursul: solicită certificatul de urbanism, comandă și integrează studiile de teren, elaborează DTAC cu echipa de ingineri, urmărește avizele și pregătește dosarul de autorizare. Pentru client, asta înseamnă un singur punct de contact și un calendar gestionat coerent, în loc de cinci procese paralele de coordonat singur.

Înainte de a estima costuri sau termene exacte, cel mai util pas este o discuție pornind de la terenul și nevoile concrete; de acolo, parcursul de mai sus se poate planifica realist.

Cine emite ce — pe scurt

Una dintre cele mai frecvente confuzii este „cine îmi dă fiecare hârtie". Pe scurt:

• Certificatul de urbanism și autorizația de construire — primăria pe raza căreia se află terenul (sau consiliul județean / Primăria Capitalei, după caz). Pentru construcțiile din Cluj-Napoca, emitentul este Primăria municipiului Cluj-Napoca, prin Direcția de urbanism, respectiv Direcția autorizări.
• Studiile de teren (ridicarea topografică, studiul geotehnic) — firme și specialiști privați autorizați (topograf autorizat ANCPI, respectiv inginer geotehnician).
• DTAC — biroul de arhitectură, cu inginerii de specialitate; piesele de rezistență și de verificare sunt semnate de un verificator de proiect atestat.
• Avizele și acordurile — instituțiile de resort (ISU pentru securitatea la incendiu, DSP pentru sănătate publică, Agenția pentru Protecția Mediului, operatorii de utilități, OCPI etc.), conform listei din certificatul de urbanism.

Fiecare emitent are propriul termen legal și propriul cost; tocmai de aceea parcursul nu poate fi „grăbit" printr-o singură cerere.

Pașii pe scurt: cine emite și în cât timp

Termenele de mai sus sunt cele legale. În practică, durata reală depinde mult de avize și de eventualele completări cerute de autoritate — am detaliat diferența dintre termenul legal și cel real într-un articol separat despre cât durează o autorizație de construire.

Ce conține dosarul de autorizare (checklist)

La depunere, dosarul pentru autorizația de construire cuprinde, de regulă (lista exactă o stabilește certificatul de urbanism și primăria emitentă):

• Cererea tip pentru emiterea autorizației de construire, completată și semnată;
• Certificatul de urbanism (în copie), în termen de valabilitate;
• Actul de proprietate asupra terenului și extrasul de carte funciară actualizat, recent (verificați termenul exact cerut de Primăria Cluj-Napoca pentru extrasul de informare emis electronic);
• DTAC — piesele scrise și desenate, pe specialități (arhitectură, rezistență, instalații), cu referatele verificatorului de proiect atestat;
• avizele și acordurile cerute prin certificatul de urbanism (ISU, DSP, mediu, utilități, alte avize de amplasament);
• după caz, HCL de aprobare a PUZ/PUD și avizul comisiei tehnice de urbanism;
• dovada înregistrării proiectului la OAR (Ordinul Arhitecților din România);
• dovada achitării taxelor legale (taxa de autorizare, timbrul de arhitectură, cotele ISC).

Un dosar incomplet nu pornește termenul de 30 de zile: autoritatea îl returnează sau cere completări, ceea ce întârzie tot procesul. De aceea verificarea listei din certificatul de urbanism, la început, este esențială.

Taxele: cine le încasează și cum se calculează

Pe lângă onorariile de proiectare (separate), la autorizare apar mai multe taxe legale. Valorile de mai jos sunt orientative — cotele procentuale sunt fixate de lege, dar sumele fixe (de exemplu pentru certificatul de urbanism) se stabilesc anual prin hotărâre de consiliu local, așa că verificați întotdeauna tarifele primăriei dumneavoastră.

Cotele ISC (0,1% + 0,5%, în total 0,6%) se aplică la valoarea fără TVA a lucrărilor autorizate și se regularizează la valoarea reală la recepție. Cota de 0,5% din Legea 10/1995 a fost redusă de la 0,7% începând cu 1 septembrie 2015.

Timbrul de arhitectură este o taxă în vigoare la data redactării; există propuneri de eliminare a timbrului de arhitectură — verificați actualitatea înainte de a-l include în deviz.

Important — regularizarea taxei de autorizare: taxa se plătește înainte de emiterea AC, pe baza valorii declarate a lucrărilor. La finalizare, taxa se regularizează la valoarea reală a investiției; titularul are obligația să declare valoarea reală în cel mult 15 zile de la expirarea termenului de execuție (Cod fiscal, art. 474). Dacă valoarea reală e mai mare, se achită diferența. Valorile la care se aplică cotele sunt fără TVA. Pentru un buget realist, discutați cifrele concrete cu biroul de arhitectură pornind de la valoarea estimată a investiției.

După emitere: anunțul de începere a lucrărilor

Autorizația de construire nu înseamnă că poți începe imediat, fără nicio altă formalitate. Înainte de a demara lucrările, investitorul are obligația să înștiințeze în scris atât autoritatea care a emis autorizația, cât și inspectoratul teritorial în construcții (ISC), despre data începerii lucrărilor (Legea 50/1991, art. 7). Tot atunci se afișează panoul de identificare a investiției la șantier.

Autorizația are o perioadă de valabilitate stabilită de emitent, de cel mult 24 de luni de la data emiterii, interval în care solicitantul este obligat să înceapă lucrările (Legea 50/1991, art. 7 alin. (5), formă modificată prin Legea 7/2020 — sursă: legislatie.just.ro, doc. 1515). Odată începute, valabilitatea se extinde pe toată durata de execuție prevăzută.

Dacă nu reușești să începi la timp, valabilitatea autorizației de construire se poate prelungi o singură dată, pentru cel mult 24 de luni, la cerere depusă cu cel puțin 45 de zile înainte de expirare (Legea 50/1991, art. 7 + Normele metodologice, modificate prin Ordinul MDLPA 2522/2022). Atenție să nu confunzi această regulă cu cea a certificatului de urbanism: pentru CU, prelungirea rămâne de cel mult 12 luni, la cerere depusă cu minimum 15 zile înainte de expirare. Termenele exacte și diferența dintre durata legală și cea reală le-am detaliat în articolul despre cât durează o autorizație de construire.

Întrebări frecvente

Cât costă o autorizație de construire pentru o casă? Taxa de autorizare pentru o clădire rezidențială este de 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor (Cod fiscal, art. 474). La aceasta se adaugă cotele ISC (0,1% + 0,5%, în total 0,6%) și timbrul de arhitectură (0,05%). Pentru o casă cu o valoare a lucrărilor de, de exemplu, 600.000 lei, taxa de autorizare orientativă este în jur de 3.000 lei, plus cotele ISC și timbrul. Aceste taxe sunt separate de onorariile de proiectare.

Cât durează să obții autorizația de construire? Legea prevede cel mult 30 de zile de la depunerea documentației complete pentru emiterea autorizației și 15 zile lucrătoare pentru certificatul de urbanism. În practică, întreg parcursul (de la CU la AC) durează de regulă între 6 luni și 1 an, în special din cauza avizelor.

Pot începe lucrările imediat ce am autorizația? Nu chiar. Mai întâi trebuie să anunți în scris primăria emitentă și inspectoratul în construcții (ISC) despre data începerii lucrărilor și să afișezi panoul de șantier (Legea 50/1991). Abia după aceste formalități lucrările pot demara legal.

De ce am nevoie de certificat de urbanism dacă tot autorizația contează? Certificatul de urbanism este un act de informare, nu de autorizare: îți spune ce poți construi (POT, CUT, regim de înălțime, retrageri) și ce avize îți vor fi cerute. Fără el nu poți proiecta corect DTAC și nu poți depune dosarul de autorizare.

Ce se întâmplă dacă valoarea reală a lucrărilor diferă de cea declarată? Taxa de autorizare se regularizează la finalizarea lucrărilor, pe baza valorii reale a investiției. Titularul trebuie să declare valoarea reală în cel mult 15 zile de la expirarea termenului de execuție; dacă valoarea e mai mare, se achită diferența de taxă (Cod fiscal, art. 474).

Cât este valabil certificatul de urbanism? Între 6 și 24 de luni, în funcție de ce stabilește emitentul; se poate prelungi o singură dată, cu cel mult 12 luni (cerere cu minimum 15 zile înainte de expirare). Dacă expiră înainte să depui dosarul de autorizare, trebuie solicitat unul nou.